Opsigelse af tidsbegrænset lejeaftale

Print

Skrevet af Jesper Rye Jensen d. 18/4 - 2016

Domme kan ofte hjælpe til med at få klarlagt retstilstanden, hvis den ikke klart kan udledes af lovgivningen eller omstændighederne i øvrigt. Under tiden oplever man dog, at der afsiges flere domme, der umiddelbart synes at gå i forskellige retninger, hvorefter klarheden forsvinder. Dette er eksempelvis tilfældet vedrørende opsigelse af tidsbegrænsede lejeaftaler, der er indgået på standardformularen typeformular A, 8. udgave.

Det fremgår af lejeloven, at en tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse ved lejetidens udløb, og at lejeaftalen ikke kan opsiges i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet har misligholdt aftalen.

Langt størstedelen af alle boliglejekontrakter indgås på typeformular A, der er den eneste autoriserede blanket. I forbindelse med ikrafttræden af revisionen af lejelovene blev der autoriseret en ny blanket, der er 9. udgave. Herefter kan 8. udgave, der var anvendt siden 2002, ikke længere anvendes. Det fremgår af formularens § 2, at lejeaftalen kan opsiges med 3 måneders varsel fra lejers side, medmindre andet fremgår af kontraktens § 11. I § 11 fremgår det blandt andet, at hvad der er anført i § 11 går forud for hvad der ellers måtte fremgå af kontrakten, og at hvis ikke andet er aftalt er det den gældende lejelovgivning, der finder anvendelse.

I rigtig mange tidsbegrænsede lejeaftaler fremgår det af § 11, at lejeaftalen tidsbegrænset og ophører uden opsigelse på et nærmere angivet tidspunkt. Der er stort set aldrig taget eksplicit stilling til om lejeforholdet kan bringes til ophør i lejeperioden. Spørgsmålet er så om lejeaftalen i disse tilfælde kan opsiges eller om den er uopsigelig. Både Østre og Vestre Landsret har haft lejlighed til at tage stilling til spørgsmålet. Desværre er de – i to sager, der ligner hinanden – kommet til hver sit resultat.

I den første afgørelse, der blev afsagt af Østre Landsret i 2011, anfører Landsretten, at det fremgår af typeformularens § 2, at lejeaftalen kan opsiges af lejer med 3 måneders varsel, medmindre andet er aftalt i § 11. I den konkrete aftale var der ikke aftalt noget om opsigelsen, men alene at lejeaftalen var tidsbegrænset. Da der ikke var aftalt noget om uopsigelighed, må opsigelse kunne ske i overensstemmelse med § 2. Det gjorde i den forbindelse ingen forskel, at lejelovens udgangspunkt er, at en tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig. Det var endvidere landsrettens opfattelse, at det var uden betydning, at lovens udgangspunkt fremgik af vejledningen til typeformularen.

Vestre Landsret har i sin afgørelse fra 2015 afgjort, at når der i § 11 er aftalt, at lejeaftalen er tidsbegrænset, følger det af lejelovens udgangspunkt, at lejeaftalen herefter er uopsigelig. Det er efter Vestre Landsrets opfattelse ikke afgørende, at det eksplicit fremgår af § 11, at lejeaftalen er uopsigeligheden.

Det er herefter uvist hvad retstilstanden er, og en endelig afklaring må afvente en yderligere prøvelse. En sådan prøvelse kan dog have lange udsigter. Det er dog min vurdering, at en tilsvarende sag vil få samme udfald som Vestre Landsrets afgørelse, forekommer at være den rigtige. Østre Landsrets argumentation og fortolkning af typeformularen forekommer ikke korrekt, dels fordi den i praksis fuldstændigt tilsidesætter det lovfæstede udgangspunkt, og dels fordi den er udtryk for et niveau af lejebeskyttelse, der udelukker stort set al fortolkning af lejeaftaler.

Hvis spørgsmålet om mulighed for opsigelse i lejeperioden er af betydning, er det derfor mest hensigtsmæssigt at tage stilling til spørgsmålet i lejekontrakten, således fortolkningsspørgsmålet ikke overlades til retterne.

Det skal for fuldstændighedens skyld anføres, at problemstillingen heller ikke er afklaret i 9. udgave af typeformular A.