Udlejers forglemmelse gav lejer afståelsesret

Print

Oprettet d. 11/11 - 2005

En erhvervslejer, der ikke havde afståelsesret, indgik i 1992 en ny lejekontrakt i anledning af, at erhvervslejers virksomhed blev omdannet til et A/S. Lejekontrakten blev indgået med det nystiftede selskab.

Efter den nye kontrakt indtrådte selskabet i alle rettigheder og forpligtelser i henhold til den gamle kontrakt fra 1987.

Efterfølgende afstod lejer lejemålet og det fik udlejer til at ophæve lejemålet, da der efter udlejers opfattelse ikke var indrømmet lejer afståelsesret efter lejelovens § 74 a.

Landsretten fandt, at selskabets lejekontrakt fra 1992, juridisk måtte betragtes som en ny aftale, hvorfor der ikke var grundlag for at statuere, at der ved henvisningen til den tidligere lejekontrakt også var aftalt en fravigelse af lejelovens § 74a. Herefter havde lejer afståelsesret.

(Østre Landsrets dom af 17. december 2001, 9. afdeling, B-116-01, Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2002.158).

Kommentar: § 74 a blev indsat i loven i 1992 (lov nr. 934). I medfør af lejelovens § 74 a har en lejer en afståelsesret, medmindre udlejer har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette. Ifølge lejelovens § 79 kan lejeren give afkald på den rettighed, der tilkommer ham eller andre efter § 74 a. Før lovændringen var udgangspunktet, at lejer kun havde ret til afståelse, hvis dette var aftalt med udlejer.

I denne sag havde parterne formentlig ikke været opmærksomme på dette ændrede udgangspunkt i lejeloven i forbindelse med indgåelsen af den nye lejekontrakt i 1992 og det er muligt, som udlejer gjorde gældende, at man ikke havde intenderet at ændre på det forhold, at lejer ikke havde afståelsesret. Landsretten fandt imidlertid ikke grundlag for at statuere, at § 74 a var fraveget ved den nye lejekontrakt.

Dommen er et godt eksempel på, hvor væsentligt det er, at parterne generelt er opmærksomme på ny eller ændret lovgivning, når der skal udarbejdes nye kontrakter.