Er en større lejlighed en forbedring?

Print

Oprettet d. 2/3 - 2007

Denne afgørelse illustrerer hvordan byret og landsret kan være uenige om, hvordan og efter hvilke principper et enkelt ord skal fortolkes.

I juni 2004 varslede en udlejer forbedringer i flere lejemål i hans bygning, således at disse lejemål blev udvidet med henholdsvis 32 m² og 40 m². Disse yderligere m² hidrørte fra et tilstødende erhvervslejemål, der oprindeligt havde tilhørt de berørte lejemål. Samtidig varslede udlejer forbedringsforhøjelse af lejen. Denne forhøjelse ville være 1.000 kr. pr. m².

Lejerne protesterede over for varslingerne, idet de ikke mente, at en udvidelse af arealerne kunne betragtes som en forbedring. Byretten gav lejerne medhold og bemærkede bl.a., at lejeaftalerne ikke indeholdt bestemmelser eller forbehold om, at de lejede arealer på et senere tidspunkt skulle kunne forøges. Endvidere fandt byretten det afgørende, at lejeloven hjemlede forbedring af det lejede. Heraf kunne ikke udledes, at forbedring kunne være ensbetydende med udvidelse.

Landsretten anførte, at ved vurderingen af udlejers krav skulle der foretages en afvejning af parternes interesser. Herunder måtte det tages i betragtning, at den ønskede udvidelse af de eksisterende lejemål var væsentlig, og at udlejeren ved omlægningen af de to lokalers status fra erhverv til beboelse selv havde skabt en situation, hvorefter det var vanskeligt at finde anden anvendelse for lokalerne end indføjelse i de eksisterende lejemål. Vanskeligheden lå deri, at lokalplanen for området forbød erhvervsmæssig benyttelse af lokalerne efter statusændringen.

I hvert fald under disse omstændigheder skulle lejerne ikke tåle udvidelsen af det lejede. Landsretten stadfæstede derfor dommen.

(U 2007.303 Ø)

Kommentar:

Sagen er interessant derved, at byretten og landsretten komme til det samme resultat, men ved benyttelse af forskellige fortolkningsstilarter der (naturligvis) udmønter sig i forskellige begrundelser.

I byretten blev der givet lejerne medhold ud fra, at lejeloven specifikt regulerede forbedring af det lejede. Da de tilførte arealer således ikke var en del af det lejede kunne der ikke være tale om forbedring heraf. Byretten benyttede sig således af en ren ordlydsfortolkning af lejeloven til at beskytte lejeren.

Landsretten der i mod tolkede loven ud fra, hvad parternes interesser måtte antages at være, samt hvem der måtte have den tungeste interesse i at få ret. Modsat byretten benytter landsretten således en mere formålspræget fortolkningsstilart til at beskytte lejeren.

I nærværende sag procederede udlejeren specielt på hensigtsmæssigheden af udvidelsen. Landsretten tog indirekte stilling hertil, idet de lagde til grund, at forholdet mellem størrelsen af de udvidede arealer og den heraf følgende prisstigning i lejemålene ikke faldt ud til lejernes fordel. Dette førte til, at udvidelsen måtte anses at være væsentlig for lejerne.

Endvidere lagde landsretten vægt på, at udlejer ved arealernes ”statusændring” fra erhverv til beboelse var bekendt med, at der forelå en lokalplan, der hindrede arealernes tilbageførsel til erhvervsmæssige formål. Henset hertil måtte udlejeren altså tåle, at lejerne kunne modsætte sig udvidelsen. Dermed inddrager landsretten en ”egen skyld” betragtning. Usædvanligt for lejeretten, men sammenkobles princippet – som her – med en vurdering af hvem der må være nærmest til at bære risikoen for uoverensstemmelse med lejeloven, falder betragtningen naturligt inden for grænserne af lejeretten.

Som udgangspunkt er lejeloven til for at beskytte lejeren. Dermed ikke sagt, at den ikke kan fraviges ved aftale, men i et tilfælde som her vil og skal betydningen af et ord fortolkes i overensstemmelse med lovens formål – altså at beskytte lejeren. Såvel byretten som landsretten kommer frem til det samme resultat, men med to forskellige fortolkningsstilarter.

Ingen af de anvendte fortolkningsstilarter kan siges at være mere ”rigtig” end den anden. Det er resultatet – ikke fremgangsmåden der er den vigtige. Der er ingen tvivl om, at den planlagte udvidelse med tilhørende lejeforhøjelse gik ud over udlejers beføjelser iht. lejeloven hvorfor han måtte bære risikoen for, at lejeloven var til hinder for planerne.