Lejeaftale anset som et køb med ejendomsforbehold

Print

Oprettet d. 17/5 - 2005

I forbindelse med konkursbehandlingen af en virksomhed blev der anmeldt et separatistkrav på værdien af et maskinanlæg, der var installeret i en fast ejendom tilhørende boet. Kravet var baseret på en aftale mellem leverandør og fallenten, der var betegnet som en ”lejekontrakt”.

Konkursboets kurator anerkendte den anmeldte fordring, hvilket medførte at en af panthaverne i den faste ejendom anlagde sag mod konkursboet med påstand om at maskinanlægget ikke reelt var udlejet.

Baggrunden for søgsmålet er, at et maskinanlæg, der installeres i en fast ejendom som anvendes erhvervsmæssigt, indgår i ejendommens pant, det vil sige at en panthaver på denne måde kan være heldig at få forøget værdien af sin sikkerhed. Reglen herom fraviges hvis det, der er installeret enten er lejet, eller er købt med et gyldigt ejendomsforbehold.

Vestre Landsret nåede i enighed frem til at kontrakten i sin ordlyd måtte betragtes som en kontrakt om køb på afbetaling, ikke en lejekontrakt. Når kontrakten således skulle vurderes som en købekontrakt opfyldte den, efter et flertal af dommernes opfattelse, ikke betingelserne i kreditaftaleloven (§ 50, stk. 1, jf. § 34, stk. 1, nr. 1-3), og ejendomsforbeholdet blev derfor ophævet.

Vestre Landsrets flertal gav dermed den faste ejendoms panthaver medhold i den sag han havde anlagt mod boet – den reelle taber blev naturligvis maskinfabrikken, der havde produceret, specialtilpasset og leveret maskinanlægget. Konsekvensen af den afsagte dom var, at leverandøren mistede hele sin fordring, da der ikke i øvrigt var dækning til boets kreditorer.

(Vestre Landsrets dom af 12. oktober 2001, gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 2002, side 182)

Kommentar: Ud fra parternes forklaring i retten er det tydeligt, at det var sælgers oprindelige hensigt at sælge med ejendomsforbehold, at dette ikke kunne lade sig gøre på grund af købers økonomi, der medførte at den nødvendige udbetaling ikke kunne skaffes, og kontrakten derfor blev lavet om meget sent i handlingsforløbet.

Sælger brugte en skabelon til en kontrakt om salg med ejendomsforbehold, og tilpassede denne til en lejekontrakt, men tilpasningen blev ganske enkelt ikke god nok. Ingen af parterne brugte juridisk bistand ved kontraktens indgåelse.

Om en kontrakt, i dette tilfælde på et beløb på over kr. 2 millioner opfylder ens forventninger, er ikke altid lige nemt at gennemskue på egen hånd.

Der henvises til dommen om bortfald af håndpant under selskabsret i Lovorientering 2002/2 for et tilsvarende eksempel.